U članku 31. Zakona o najmu stanova određuje se da pravo na zaštićenu najamninu nemaju najmoprimci koji u dijelu stana obavljaju poslovnu djelatnost, kao i oni koji imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

Smatramo da odredbu kojom se uskraćuje pravo na zaštićenu najamninu nebi trebalo da se odnosi na najmoprimce koji imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan. Dok zaštićeni najmoprimci koji u svom dijelu stana obavljaju poslovnu djelatnost, mogu ako to žele prestati obavljati poslovnu djelatnost u kojem slučaju ne gube pravo na zaštićenu najamninu. Najmoprimci koji imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan, nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, ne mogu se prodajom ili darovanjem vlasništva osloboditi navedene obveze. Posebno se ističe da su mnogi vlasnici darovanjem jedne dvadesetine ili manje stekli pravo na zaštićenu najamninu. Većina je to učinila prije stupanja na snagu citiranog Zakona.

Ta je odredba obuhvatila samo manji broj neokretnih najmoprimaca.

Konačno kod otkupa društvenih stanova nije bila zapreka vlasnoštvo useljive kuće ili stana van mjesta stanovanja.

Predlaže se članak 31. Zakona brisati.

U stavku (4) navodi se da se zaštićenom najmoprimcu neće osigurati drugi stan ako u vlasništvu ima useljiv stambeni prostor primjeren za korištenje.

Ovakva odredba znači da se takav zaštićeni najmoprimac treba iseliti na ulicu ako u nekom mjestu ima primjeren stambeni prostor. To dalje znači da mora ili se bar pretpostavlja otići stanovati u to mjesto. Što je sa njegovim radnim odnosom? Kakva su mjerila za primjeren stambeni prostor? Ta će odredba uzrokovati brojne parnice u ionako preopterećenim sudovima.

Predlaže se da se stavak (4) članka 3. briše.

U članku 40a. stavak (2) subvencija se osigurava i osobi koji je bila nadstojnik zgrade.

Smatra se da istu subvenciju treba osigurati i osobi koja je vlastitim sredstvima uredila zajedničke prostorije u zgradi u društvenom vlasništvu.

Predlaže se da se u tom smislu dopuni stavak (2).

U članku 40a. stavak (5) smatra se da se navedenim osobama treba osigurati pravo koje je navedeno u članku 3. stavak (3). Naime presude su donešene radi pravnog vakuma koji je nastao nakon proteka roka od 6 mjeseci jer nije donesena izmjena i dopuna kakvu je naveo Ustavni sud republike Hrvatske 1998. godine.

Predlaže se u navedenom smislu izmjeni stavak (5).

Navodi se u članku 40b. stavak (3) da korisna površina treba biti do najviše 35m2 kao i još 10m2 za svaku daljnju osobu domaćinstva.

Smatra se da bi trebalo odrediti najmanje 35m2, a za svaku osobu još 10m2.

Predlaže se u tom smislu izmjeniti stavak (3).

U stavku (1) predviđena je zaštita na vrijeme od 20 godina.

Nastojnički stanovi su u društvenim zgradama bili uvijek društveno vlasništvo. Stanari su otkupom stekli vlasništvo svoga stana i zajedničkog prostora. To su samo platili i to im je obračunato temeljem bodovne liste u kojoj nije naznačen niti jedan bod za postojanje nadstojničkog stana. Nameće se samo po sebi pitanje radi čega država poklanja svoje vlasništvo stanarima koji su po povoljnim uvjetima stekli vlasništvo.

Od oko 1500 nadstojničkih stanova koji su na različite načine otkupljeni preostalo je svega 330 takvih stanova. Kada je svojevremeno odlučeno da pravo na nadstojnički stan imaju stambene zgrade koje imaju određeni broj stambenih jedinica, nadstojnicima u zgradama koje nemaju pravo na nadstojnika, dano je stanarsko pravo. To je kod otkupa stanova značilo mogućnost otkupa.

Instituciju nadstojnika naši propisi ne predviđaju, pa se stoga ne može ni govoriti o nadstojničkom stanu. Stoga raspolaganje s takovim stanom pripada općini odnosno Republici a nikako suvlasnicima-etažnim vlasnicima.

Smatra se da bi kao i ostalim bivšim nadstojnicima trebalo omogućiti otkup stana koji koriste.Bilo bi to poštivamje jednog od najvrednijih načela našeg Ustava – jednakosti iz članka 3. Ustava.

Predlaže se da se stavak (1) izmjeni time da se osobama koje su u svojstvu nadstojnika koristile stan na dan 5. studenog 1996. omogući otkup toga stana prema uvjetima iz Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo.

U stavku (2) predviđena je zaštita za osobe koje su do 19. lipnja 1991. uredili vlastitim sredstvima zajedničke prostorije u zgradi u društvenom vlasništvu u trajanju od 20 godina.Smatra se da bi i takvim stanarima trebalo omogućiti otkup pod uvjetima Zakona o prodaji stanova nad kojima postoji stanarsko pravo iz slijedećih razloga:

Prenamjena prostora, bez obzira na početnu namjenu prigodom izgradnje, može se uvijek obaviti. Adaptirani prostori postaju stanovi i na taj način gube funkciju zajedničkog prostora. Koristi ih isključivo kao stan određena obitelj a ne stanari zgrade.

Pojedinci i njihove obitelji uložili su znatna sredstva i rad da bi takve prostore pretvorili u stanove i na taj način znatno povećali njihovu vrijednost.

Radovi i useljenje u navedene prostore izvršeni su dozvolom stanara, koji te prostore nisu koristili, niti su im kao nositeljima stanarskog prava bili interesantni.

U takovoj situaciji do sada poduzete mjere su samo palijativne. Tzv. "Njavrini" kao i sada "Čačićeva" poticajna izgradnja samo su pokušaj da se riješava ova problematika.

Adaptirani prostor služi kao stan određenoj obitelji, ne može se više smatrati zajedničkim prostorom, pa ga prema tome ne mogu smatrati svojim suvlasništvom. Tim više što su se svojevremeno dozvolom adaptacije odrekli toga prostora.

Podredno da se odredi trajna zaštita, jer nakon 20 godina takvi bi stanari bili iseljeni na ulicu.

Predlaže se da se u smislu navedenog izmjeni stavak (2).

Zagreb, siječanj 2003. Predsjednik Udruge stanara Hrvatske

Marijan Babić