Pretpostavlja se da 7.000 obitelji u našoj državi nakon ukidanja stanarskoga prava ima svojstvo zaštićenih najmoprimaca. To znači pravo trajnoga korištenja stana uz plaćanje zaštićene najamnine.

No ta je zaštita ozbiljno dovedena u pitanje. Članak 40. stavak (2) Zakona o najmu stanova predviđa da vlasnik može otkazati zaštićenom najmoprimcu ugovor o najmu samo u slučaju da mu osigura useljiv stan pod uvjetima za stanovanje koji nisu nepovoljniji za najmoprimca.

Ustavni sud Hrvatske donio je 11. ožujka 1998. Odluku (NN 48/98) prema kojoj je ukinuo navedeni članak 40. stavak (2) Zakona o najmu stanova time da prestaje vrijediti istekom roka od šest mjeseci od dana objave te Odluke.

Iz obrazloženja proizlazi da u određenom roku od šest mjeseci zakonodavac može na odgovarajući način odrediti pretpostavke za otkaz najma zaštićenom najmoprimcu. Drugim riječima, bilo je potrebno u roku od šest mjeseci pobliže odrediti uvjete, odnosno kakav se stan treba osigurati zaštićenom najmoprimcu, ako mu se otkazuje korištenje dosadašnjeg stana.

To nije učinjeno.

Rezultat takovog postupka su brojne tužbe vlasnika koji sada, jer je protekao rok od šest mjeseci, ne trebaju u slučaju otkaza, osigurati drugi stan zaštićenom najmoprimcu.

Doneseno je već i nekoliko presuda. Županijski sud u Rijeci riješavajući žalbe zauzeo je stajalište, da kako nije u danom roku zakonodavac donio potrebne pretpostavke za otkaz, odredba prema kojoj je vlasnik dužan osigurati drugi stan prestala je vrijediti.

Teško je povjerovati da se nadležno ministarstvo odnosno Vlada slažu da se zaštićenom najmoprimcu ne treba osigurati drugi stan i da stoga Sabor, jer nema prijedloge, nije donio u roku potrebne pobliže uvjete prigodom takvog otkaza.

Ako je to tako, prestaje institucija zaštićenog najmoprimca.

Zaista je vrijeme da se nadležni ozbiljno pozabave ovim problemom.

Koncentracija stanovništva u velike gradove kao pojava u svijetu nije mimoišla ni naše prostore. U takovoj situaciji mnoge obitelji čiji status ili društveni položaj nije omogućavao rješenje svoga stambenog problema na neki povoljniji način (dodjela stana ili stambenoga kredita) krenule su u adaptaciju praznih prostorija u stambenim zgradama. To su ponajviše praonice rublja, dijelovi podruma i tavana u starim zgradama. Ti su prostori bili sakupljalište stare krame i smeća, a u nekim zgradama omladine koja se tu odavala raznim porocima.

Za pretvaranje tih prostora, adaptacijom u stanove, stanari, skup stanara ili kućni savjeti dali su suglasnost. Ta se pojava odvijala i uz prećutnu suglasnost SIZ-a stanovanja i organa uprave dugi niz godina.

Kako se kod takovih radova ne mijenja vanjski izgled zgrade niti diraju noseći zidovi, nije bila niti potrebna građevinska dozvola. Stoga je i građevinska inspekcija tolerirala takove radove.

Nakon uglavnom obavljene pretvorbe društvenog vlasništva stambenoga fonda, tj. otkupa stanova, došlo je do neočekivane pojave. Novi vlasnici, do jučer "nositelji stanarskog prava" koji su svoj stan "dobili" na korištenje a sada otkupili za oko 10% njegove tržne vrijednosti i to većina na otplatu, počeli su od stanara adaptiranih prostora tražiti najamninu ili prodaju po tržišnim cijenama. U nekim slučajevima putem upravitelja zgrade čak i iseljenje.

Da se stanarima koji su adaptacijom formirali stanove omogući otkup pod uvjetima Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo.

Preostalo je svega 330 nadstojničkih stanova koji nisu otkupljeni na teritoriju naše države. Svi ostali preko 1500 je otkupljeno.

Zaustaviti otkup za tako mali broj nadstojničkih stanova postupak je koji predstavlja izričitu povredu načela jednakosti iz čl.3 Ustava Republike Hrvatske. No ne samo to nego i nedosljednost države u tretiranju ove materije, a prema tome na tom području i vladavine prava.

Instituciju nadstojnika naši propisi ne predviđaju. Ako je tako onda nema ni stana za nadstojnika pa je nepotrebno govoriti o nadstojničkom stanu. Nadstojnik prema ranijem propisu imao je određene obveze ali i prava na stan. Ta prava su sada ukinuta. Ovakovim tumačenjem našao bi se u situaciji da koristi stan bez pravnoga naslova i kao takav izložen mogućem iseljenju na zahtjev suvlasnika.

Dvojbeno je pitanje da li su stanari koji su otkupili stan postali suvlasnici nadstojničkoga stana. Nadstojnički stanovi posebno su bodovani a stanari u svojoj bodovnoj listi nemaju dodatne bodove za nadstojnički stan. Iz toga proizlazi da je nadstojnički stan postao društveno vlasništvo i da se može izložiti prodaji.

Problem nadstojničkih stanova nikako da se riješi. Zakon o najmu stanova koji je donešen 22. listopada 1996 u čl. 52 točka 4. izričito navodi da će se o tome donijeti posebno propis. No to ni do danas nije učinjeno.

Svojevremeno kada je bio određen broj potrebnih stambenih jedinica da bi neka zgrada imala nadstojnika, svi stanari koji su obavljali tada iste poslove u zgradama koje nisu imale uvjete za nadstojnike (pazikuće) dobili su svojstvo nositelja stanarskog prava, a to sada znači mogućnost otkupa stana.

Takovo rješenje treba i sada učiniti.

Nalaze se u nekoliko većih gradova naše države a konfiscirani su uglavnom odlukom sudova bivše države 1945 i 1946.

Dok se ne donese zakon kojim će se odrediti naknada ili vraćanje oduzete imovine donesen je Zakon o zabrani prijenosa prava raspolaganja i korištenja određenih nekretnina u društvenom vlasništvu na druge korisnike odnosno u vlasništvo fizičkih i pravnih osoba NN 53/90

Zakon je rađen tzv. taksativnom metodom. Prednost te metode u primjeni je razvidnost (transparentnost). No ima nedostatak, ono što nije zabranjeno u ovom slučaju je dozvoljeno. U tom Zakonu nije pod zabranu stavljen promet imovine, dakle i stanova koji su konfiscirani temeljem sudova bivše države.

Nakon donošenja Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (NN 27/91) započela je, jer nema zabrane i legalna prodaja na opisani način konfisciranih stanova.

Da je takova prodaja bila legalna, najbolji je dokaz nova Izmjena i dopuna Zakona o zabrani od 20.07.1993. kada je zabranjena prodaja bez obzira koji je organ i u kojem postupku obavio konfiskaciju. Rezultat takovog postupka tj. prodaje konfisciranih stanova u tijeku 1991,1992 sve do srpnja 1993 je legalni otkup najvećeg dijela takovih stanova a naročito najatraktivnijih.

Manji broj stanova, ova Udruga cijeni da ih je preostalo oko 300, od kojih će se dio takovih moći otkupiti, jer nema nasljednika prvoga nasljednog reda.

Ne može se o navedenom šutiti, učinjen je presedan koji obvezuje. Udruga smatra da se svakom nositelju stanarskog prava koji je podnio zahtjev za otkup konfisciranoga stana u vrijeme kada je to Zakon dozvoljavao mora omogućiti otkup.

To pravo proizlazi iz čl.14. Ustava "Svi su pred zakonom jednaki".

Rok za otkup po Zakonu o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo je 60 dana. Pravni režim koji je tada bio na snazi treba se primijeniti na sve koji su tada podnjeli Zahtjev. Svi koji su podnjeli u roku zahtjev za otkup nisu dospjeli na red. Ima čak slučajeva da su u istoj konfisciranoj zgradi neki od stanara otkupili stan a drugima koji su isto tako u roku podnjeli zahtjev nije se to omogućilo.

To je eklatantan primjer nepoštivanja jedne od najvećih vrednota našeg ustavnog uređenja - načela jednakosti iz čl.3. Ustava.

Broj obitelji bez stana ili u najamnom odnosu svaki dan je sve veći. Da bi se u cijelosti sagledala ova stambena problematika potrebno je suočiti se i prihvatiti navedene činjenice:

U takovoj situaciji do sada poduzete mjere su samo palijativne. Tzv. "Njavrini" kao i sada "Čačićeva" poticajna izgradnja samo su pokušaj da se riješava ova problematika.

Obje ove mjere tako postavljene, većina ih i kad bi se mogle neograničeno koristiti, nije u stanju prihvatiti. Krediti su vezani uz valutnu klauzulu i kamate.

Mlade generacije koje su stasale i one koje će nadoći nisu u stanju prihvatiti ovakav način financiranja stambene izgradnje.Tome još treba nadodati i tržišne uvjete iznajmljivanja privatnog stana i soba čije limite nitko od države ne određuje niti kontrolira.

Udruga smatra da je vrijeme da se realnim programom stambene izgradnje konačno započne. Ta djelatnost je jedna od rijetkih koja skoro u cijelosti koristi domaće resurse. Dobro organizirana bila bi veliki privredni zamašnjak.

Zagreb, 04.10.2002. Predsjednik Udruge stanara Hrvatske

Marijan Babić